دولت روحانی، از ابتدای فعالیت تا کنون هیچ عزمی برای اخذ مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی نداشته و این انفعال، سود فراوانی را نصیب سوداگران کرده است.
این در حالی است که مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی دو ابزاری است که دولت می‌تواند با استفاده از آنها مانع این شود که سوداگران بیش از این خون مردم را در شیشه کنند.
بازار مسکن در سال‌های اخیر با وضعیت نابسامانی روبرو شده است. بسیاری از اقشار آسیب‌پذیر و دهک‌های پایین جامعه تحت تاثیر این وضعیت با شرایط دشواری برای ادامه زندگی روبرو شدند. بدتر آنکه این شرایط در حالی به وجود آمده که ساخت ۴/۳ میلیون واحد مسکونی در قالب طرح مسکن مهر، امید به صاحب‌خانه شدن را در مردم تقویت کرده بود.
مطابق آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار، قیمت ۱مترمربع واحد مسکونی در شهرتهران نسبت به سال ۱۳۹۲ تا کنون با افزایش نجومی ۲۲۸درصدی روبرو شده و به ۱۳/۱۸ میلیون تومان رسیده است. این در حالی‌است که متوسط درآمد ماهانه یک خانوار شهری تنها ۷۷درصد رشد داشته و در حال حاضر ۳میلیون و ۶۱۶هزارتومان است.
لوکوموتیو مسکن راننده ندارد
مسکن در حالی به محل ترس خانواده‌ها و زوج‌های جوان تبدیل شده که تجربه مسکن مهر نشان داد، این بخش به عنوان بخش مولد در اقتصاد کشور، قادر است، به عنوان یک لوکوموتیو اقتصادی، علاوه‌بر تامین یکی از نیازهای اصلی مردم، حتی در شرایط تحریمی، سایر بخش‌های اقتصادی را به حرکت درآورد و بنابر گفته مقام معظم رهبری، به عنوان پیشران اقتصادی تلقی شود.
در حال حاضر و با توجه به شرایط نابه‌سامان بازار مسکن معیشت مردم بیش از پیش در معرض تهدید واقع شده است و دولت بنا بر اصل ۳ قانون اساسی مکلف به بهبود شرایط و تامین مسکن خانوارها خواهد بود. در همین راستا دو راهکار تولید مسکن و اخذ مالیات‌های تنظیمی می‌تواند آبی بر آتش این روزهای بازار مسکن باشد.
شلاق مالیات‌های تنظیمی به تن سوداگران نمی‌خورد
بر اساس اطلاعات بدست آمده از سرشماری‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵، بیش از ۷۰درصد تقاضاهای خرید مسکن، تقاضاهای سرمایه‌ای است. به این معنا که خرید خانه به قصد استفاده انجام نشده و کسب سود و سرمایه‌گذاری علت تقاضا است.
تغییر جنس بازار مسکن از بازار مصرفی به بازار سرمایه‌ای موجب شده تا مشابه بازار ارز و سکه، شاهد هجوم سوداگران و سفته‌بازان به این بازار باشیم. این فعالیت گسترده دلالان، در نهایت منجر به نابه‌سامانی‌های فراوانی در بازار مسکن شد. در این شرایط ، لزوم مبارزه با سوداگری بیش از پیش حس میشود. به طور کلی یک از سیاست‌های مورد استفاده دولت‌ها در دنیا برای مقابله با سوداگری، استفاده از مالیات‌های تنظیمی است. اجرای سیاست مالیاتی‌های تنظیمی در بازار مسکن، با توجه به افزایش هزینه‌های سوداگری در این بازار، منجر به کنترل سوداگری و نیز کمک به افزایش تولید و عرضة پایدار واحد مسکونی خواهد شد. در همین راستا مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی دو ابزاری است که دولت می‌تواند با استفاده از آنها مانع این شود که سوداگران بیش از این خون مردم را در شیشه کنند. متاسفانه در سال ۱۳۹۲، عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی در ارتباط با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه، بیان کرد: «ما مخالف مالیات بر عایدی سرمایه هستیم. چون اگر بر سرمایه، مالیات قرار داده شود سرمایه‌گذاری را تهدید کرده‌ایم و به معنای مخالفت با سرمایه‌گذاری است. با هر تهدید سرمایه‌گذاری مخالفت می‌کنم.
همچنین، پس از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی در تیرماه ۱۳۹۴، مجلس شورای اسلامی، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرد، نسبت به راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان در مدت زمان ۶ ماه پس از تصویب، اقدام کند. این سامانه توانایی شناسایی و شمارش تعداد واحدهای مسکونی خالی به صورت برخط را دارا بود.این سامانه تاکنون که ۴ سال از تصویب قانون آن می‌گذرد، همچنان ایجاد نشده است. آخوندی در ارتباط با سامانه ملی املاک نیز گفت: «هیچ دولتی نمی‌تواند اطلاعات ۲۷ میلیون خانه را داشته باشد و هر سال سرکشی کند که کدام خانه خالی است.»
پس از روی کار آمدن محمد اسلامی به عنوان وزیر راه و شهرسازی، امیدهایی برای تغییر رویکرد دولت شکل گرفت. اسلامی در ارتباط با مالیات‌های تنظیمی گفت: ما با مالیات بر عایدی سرمایه کاملاً موافقیم. وی در ارتباط با مالیات بر خانه‌های خالی هم گفت: ما به دنبال تعیین تکلیف بحث مالیات بر خانه‌های خالی هستیم. برای اجرای این طرح می‌بایست سامانه ملی املاک و اسکان را ایجاد می‌کردیم.
اما پس از مدتی در طرحی که وزارت اقتصاد در مورد مالیات بر عایدی سرمایه به مجلس داد، نامی از بخش مسکن برده نشد. از طرفی راه‌اندازی سامانه املاک نیز همچون دوره‌های گذشته به آینده حواله داده شد.
تا جایی که عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، به جای تسریع فرآیندهای سامانه ملی املاک، به اتفاقات عجیب استناد کرد و گفت: «آمار موجود درباره خانه‌های خالی مربوط به سال ۱۳۹۵ است؛ این در حالی‌است که طی سه سال اخیر اتفاقات عجیب و غریبی در اقتصاد روی داده است و احتمال می‌رود در صورت آمارگیری تعداد خانه‌های خالی (حدود ۲/۵ میلیون) کمتر هم شده باشد.همه شواهد نشانگر این امر است که دولت، از ابتدای سرکار آمدن تا کنون هیچ عزمی برای اخذ مالیات‌های تنظیمی نداشته و این انفعال، سود فراوانی را نصیب سوداگران کرده است.
ساخت مسکن به شیوۀ مشارکتی، به نام مردم، به کام سوداگران
یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن، عدم تناسب عرضه و تقاضا است. برای حل این مشکل، نیاز است، سالانه ۲میلیون واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۵ ساخته شود. از ابتدای دولت تدبیر و امید، تولید مسکن که در دولت قبلی با طرح مسکن مهر قوت گرفته بود، وارد فضای رکود شدید شد. عباس آخوندی در این زمینه یعنی نساختن خانه برای مردم نقش جدی داشت و طی اظهار نظرهایی بارها به نساختن مسکن اعتراف و به آن افتخار کرد. پس از گذشت شش سال از عمر دولت و با آغاز وزارت محمد اسلامی، دولت طرح اقدام ملی مسکن را برای ساخت ۴۰۰هزار واحد تا پایان سال ۱۴۰۰معرفی کرد. بنابر جزئیات این طرح ،قرار است نیمی از واحدها به شیوۀ مشارکت با انبوه‌ساز ساخته شود. در این شیوه، وزارت راه و شهرسازی زمین، پروانه ساخت و تسهیلات را به انبوه‌ساز اعطا کرده و انبوه‌ساز نیز مسئولیت ساخت را بر عهده می‌گیرد. در نهایت با فروش واحدهای تکمیل شده وزارت راه و شهرسازی و انبوه‌ساز، هر یک سهم خود را از مسکن تولید شده برمی دارند. بنابر جزئیات اعلام شده طرح اقدام ملی، تا ۷۵ درصد واحدها ممکن است سهم انبوه‌ساز شود. زیرا این طرح عمدتا در شهرهای جدید ساخته شده و آورده دولت نسبت به هزینه ساخت زیاد نخواهد بود
هرچند هدف وزارت راه و شهرسازی افزایش تولید و کاهش قیمت مسکن است، اما تجربه تولید مسکن به روش مشارکتی در گذشته نشان می‌دهد، حجم زیادی از منابع دولتی به نام حمایت از محرومان، نصیب انبوه‌ساز و سوداگران خواهد شد و اثر محسوسی نیز در بازار مسکن مشاهده نمی‌شود. به عنوان نمونه برج هزاره سوم یا برج میلینیوم نمونه‌ای از پروژه‌هایی است که به صورت مشارکتی ساخته شده و نزدیک ۲۰ سال از شروع آن می‌گذرد اما هنوز به پایان نرسیده است. نکته تاریک ساخت مسکن به شیوۀ مشارکت با انبوه‌سازان، مالکیت انبوه‌ساز بر واحدهای تکمیل شده است. فرض کنید، در یکی از آن واحدها قرار است۲هزار واحد مسکونی ساخته شود.
بنابر جزئیات طرح، پس از اتمام عملیات ساخت، ۱۵۰۰ واحد در اختیار تنها یک نفر به نام انبوه‌ساز قرار می‌گیرد. در بهترین حالت انبوه‌ساز، واحدها را به قیمت بازار عرضه می‌کند پس عملا این طرح موجب کاهش قیمت در بازار نخواهد شد. حتی در این شرایط انبوه‌ساز با احتکار مسکن و همچنین انجام تعدادی معامله ظاهری، می‌تواند اقدام به قیمت سازی کند و بازار مسکن را به شدت متشنج سازد. در نبود ابزارهای مالیاتی این کار به سادگی انجام پذیر است و دولت نمی‌تواند هیچ نظارتی را بر وی اعمال کند.
طرح اقدام ملی و ساخت مسکن به شیوۀ مشارکتی نشان می‌دهد، رویکرد دولت در زمینه رساندن واحدهای مسکونی به دست مردم دچار هیچ تغییری نشده است.
