هر زمان که تسهیلات‌گیرنده متقاضی انجام این کار باشد، بانک مقدار اصل بدهی وی را، جدای از سود تسهیلات را حساب می کند و با پرداخت یک جای آن تسویه انجام شده و با ارایه یک نامه به دفترخانه از سند ملک که به پشتوانه آن تسهیلات اخذ شده، فک رهن می شود. البته این نکته نیز قابل توجه است که در این محاسبه، مجموع اقساط پرداختی از اصل تسهیلات کم نمی شود، چراکه اقساط ماهانه شامل اصل بدهی و سود تسهیلات است.
با توجه به اینکه پرداخت ماهانه هر فرد تسهیلات‌گیرنده ثابت است، اما میزان درصد اصل بدهی و سود تسهیلات به مرور زمان تغییر می کند؛ این محاسبه قدری پیچیده است. در واقع در تمام انواع تسهیلات بانکی، در ماه‌ها و سال‌های ابتدایی بازپرداخت، در اصل مقدار بیشتری از سود تسهیلات پرداخت می شود، نه اصل بدهی. در عین حال با نزدیک شدن به پایان دوره، سهم اصل بدهی در هر قسط بیشتر می شود.
بانک مسکن روش دیگری نیز برای فک رهن سند ملکی در قالب اجرای طرحی موسوم به «رها» پیش‌بینی کرده است. این طرح از سال‌ها قبل در بانک مسکن اجرا می‌شده و اکنون نیز اجرای آن ادامه دارد. در قالب طرح رها مالکان پلاک های ثبتی که از طریق اخذ تسهیلات بانک مسکن خریداری شده و به واسطه دریافت تسهیلات، سند آنها در رهن بانک قرار دارد، قادر می‌شوند در صورت تمایل بدون اینکه اقساط خود را به طور کامل تسویه کنند، از طریق «سپرده‌گذاری» واحد را فک رهن کرده و از مزایای «سند آزاد» ملک خود برخوردار شوند.
در این طرح سود بانکی اقساط باقی‌مانده بخشیده میشود و اصل بدهی به اضافه 10 درصد (معادل 110 درصد مانده حساب بدون احتساب سود بانکی) در یک حساب بانکی با سود سالانه 15 درصد سپرده‌گذاری میشود و در ازای این سپرده، مالک می‌تواند سند را از رهن بانک خارج کند.
محمد حسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن درباره اجرای این طرح به هیبنا گفت: طرح رها این مزیت را برای تسهیلات‌گیرندگان دارد که مالکان پلاک های رهنی قادر می‌شوند پلاک ثبتی خود را در عین باقی ماندن بخشی از اقساط وام آن، فک رهن کرده و آن را بفروشند.
وی افزود: براساس این طرح دریافت کننده تسهیلات خرید یا ساخت مسکن، با مراجعه به شعبه پرداخت کننده تسهیلات خود، از میزان باقی‌مانده اصل بدهی بدون در نظر گرفتن سود تسهیلات استعلام می گیرد و 110 درصد آن مقدار را سپرده‌گذاری می کند. بانک مسکن نیز بعد از انجام سپرده گذاری، نامه فک رهن سند مسکونی را به وی تحویل می دهد. البته تسهیلات‌گیرنده حق برداشت از حساب را تا انتهای زمان پرداخت اقساط ندارد؛ اما می تواند سود ماهانه (در حال حاضر 15 درصد) ناشی از سپرده‌گذاری را دریافت و حتی بخشی از اقساط آتی خود را از محل این سود پرداخت کند.
مرادی خاطرنشان کرد: در حالت طبیعی و بدون استفاده از طرح «رها»، یک مالک وام‌دار، چنانچه بخواهد به هر دلیل ملک خود را فک رهن کند، باید کل اقساط باقی مانده را یکجا تسویه کند که این کار از توان اکثر تسهیلات گیرندگان خارج است. اما به واسطه طرح رها، افراد می‌توانند در عین آزادسازی ملک خود از رهن بانک مسکن، کماکان اقساط باقی مانده وام را به صورت تدریجی و ماهانه پرداخت کنند. برای این منظور، سپرده ١١٠ درصدی، صرفا نقش ضمانت بازپرداخت باقی مانده تسهیلات را دارد که جانشین رهن ملک می شود.
به گزارش هیبنا، تسهیلات‌گیرندگانی که اقساط زیادی را پرداخت کرده‌اند، عملا بیشتر سود وام خود را طی این مدت پرداخت کرده‌اند؛ بنابراین سپرده‌گذاری برای فک رهن گزینه مناسبی برای آنهاست چراکه می‌توانند از سود سپرده خود نیز بهره ببرند. اما تسهیلات‌گیرندگانی که در ابتدای راه بازپرداخت تسهیلات و در سال‌های اول هستند، بهتر است گزینه تسویه حساب کامل با بانک را انتخاب کنند، چراکه هنوز سود زیادی نپرداخته‌اند و به این تریتب اصل پول را یکجا پرداخت میکنند و سند آنها فک رهن میشود.
